Rentas brutas y like-for-like
Ingresos por alquileres y su crecimiento en los mismos edificios, sin compras ni ventas. Muestra si suben las rentas de verdad.
Guía por sector
Cómo leer los resultados: inmobiliarias (socimi)
Son propietarias de edificios (oficinas, centros comerciales, naves logísticas, centros de datos) y cobran alquileres. Como SOCIMI, están obligadas a repartir la mayor parte de su beneficio como dividendo a cambio de un régimen fiscal especial.
Empresas del IBEX 35 en este sector: Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial.
En qué fijarse
Ocupación (EPRA)
Superficie alquilada sobre la disponible. Una ocupación alta da poder para subir rentas al renovar contratos.
Release spread
Diferencia entre la renta de los contratos nuevos o renovados y la anterior: indica si el mercado acepta subidas.
FFO o resultado recurrente
Beneficio de la actividad de alquiler sin revalorizaciones de los activos. Es la base del dividendo.
Valor de los activos y NTA por acción
Valor de tasación de la cartera y valor neto de los activos por acción (EPRA NTA). Las revalorizaciones no son caja, pero cambian el patrimonio.
LTV (loan to value)
Deuda neta ÷ valor de los activos. Mide el apalancamiento; por debajo del 40% suele considerarse prudente en el sector.
Cómo se valora
Se usan el precio frente al NTA por acción (prima o descuento), el PER sobre el FFO y la rentabilidad por dividendo. El beneficio contable no sirve para valorar porque incluye revalorizaciones de los edificios. Los indicadores generales están explicados en Indicadores de valoración.
Errores habituales
- Valorar por el beneficio neto, que sube o baja con las tasaciones.
- Olvidar que un descuento sobre el NTA puede reflejar dudas del mercado sobre las tasaciones o sobre la deuda.
- Comparar la ocupación de oficinas en el centro de las ciudades con la de la periferia.
- Contenido educativo y general: explica conceptos y no valora ninguna empresa concreta. No es una recomendación de inversión ni asesoramiento personalizado.
- Ningún indicador por sí solo dice si una acción es una buena inversión; compáralos siempre con el mismo criterio y con la historia de la propia empresa.